Qui doit payer le DPE ?

Qui doit payer le DPE lors d’une transaction immobilière ? Cette question cruciale se pose fréquemment dans le processus d’achat, de vente ou de location d’un bien. Depuis le 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu opposable, renforçant ainsi son importance dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui peut comprendre jusqu’à 11 documents différents.

En effet, l‘Article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation impose clairement la réalisation de diagnostics techniques au nom du vendeur. Par ailleurs, qui paie les frais de diagnostic immobilier ? Dans la plupart des cas, c’est au vendeur que revient la charge financière des diagnostics immobiliers, bien que dans certaines situations, le propriétaire et l’acquéreur potentiel puissent convenir d’un arrangement différent. À partir du 1er janvier 2022, toute agence immobilière est tenue d’inclure obligatoirement le DPE dans ses annonces, ce qui souligne davantage l’importance de ce document. Dans cet article, nous vous expliquons précisément qui doit payer le DPE selon les différents types de transactions, les coûts associés, et les conséquences juridiques potentielles en cas de non-conformité.

Comprendre le DPE et son rôle dans l’immobilier

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) représente une évaluation technique qui mesure la consommation énergétique d’un logement. Ce document obligatoire depuis 2006 est devenu opposable juridiquement depuis juillet 2021, ce qui signifie qu’il engage désormais la responsabilité du vendeur ou du bailleur.

En quoi consiste exactement ce diagnostic? Le DPE évalue la quantité d’énergie consommée par le bien immobilier et son impact environnemental en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il attribue ensuite une note allant de A (très performant) à G (très énergivore), permettant ainsi d’informer clairement les futurs occupants sur les coûts énergétiques potentiels.

Par ailleurs, ce document joue un rôle déterminant dans la valorisation d’un bien. Un logement bien noté (A ou B) peut voir sa valeur augmenter de 5 à 10%, tandis qu’un logement mal classé (F ou G) peut subir une décote importante. De plus, depuis janvier 2023, les propriétaires de « passoires thermiques » (classées G+) ne peuvent plus proposer leur bien à la location.

La durée de validité du DPE est généralement de 10 ans, néanmoins, suite à la réforme de 2021, certains diagnostics réalisés entre 2013 et 2017 peuvent être valables seulement jusqu’au 31 décembre 2022, et ceux effectués entre 2018 et juin 2021 jusqu’au 31 décembre 2024.

Qui doit payer le DPE selon le type de transaction ?

La loi est très claire concernant la responsabilité financière du DPE. En cas de vente immobilière, c’est au vendeur de prendre en charge les frais du diagnostic de performance énergétique. En effet, l’article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation impose la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires au nom du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement de mettre ces frais à la charge de l’acquéreur.

• Pour les locations, aucune ambiguïté n’existe : le propriétaire bailleur doit fournir le DPE à ses frais exclusifs. La loi stipule clairement que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et établi à ses frais. Un locataire n’a donc jamais d’obligation légale à payer pour la réalisation de ce diagnostic.
• En cas d’indivision, notamment suite à une succession, ce sont les héritiers qui doivent régler l’ensemble des diagnostics. Généralement, la facture est divisée entre eux et déduite par le notaire lors du partage des biens. Par ailleurs, les indivisaires sont solidairement responsables des obligations liées à la vente, y compris concernant les diagnostics immobiliers.

Les conséquences du non-respect de ces obligations sont sérieuses : une amende pouvant atteindre 1 500 euros pour un particulier et 3 000 euros pour une personne morale. Notamment si vous faites intervenir un diagnostiqueur non certifié, vous vous exposez à ces sanctions.

Certains bâtiments sont exemptés de DPE : constructions provisoires, bâtiments agricoles, bâtiments industriels et monuments historiques.

Coût, prestataires et conséquences juridiques

Le tarif du DPE n’est pas réglementé en France. Selon l’ADEME, le prix moyen se situe entre 100 et 250 euros, variant selon la superficie, la localisation et le système de chauffage du logement. Un prix anormalement bas (50€) peut indiquer un service de mauvaise qualité, tandis qu’un tarif excessif (jusqu’à 1800€ pour une maison) n’est nullement justifié.

Pour choisir un diagnostiqueur fiable, consultez l’annuaire officiel mis à disposition par le Ministère de la Transition écologique. Ce professionnel doit impérativement être certifié et avoir souscrit une assurance professionnelle. Par ailleurs, un système de QR code instauré en juin 2025 permet de vérifier la légitimité du diagnostiqueur et la validité du DPE réalisé.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Cela signifie que toute personne concernée peut se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’erreur. Les conséquences juridiques d’un DPE erroné sont importantes : l’acquéreur ou locataire peut demander des dommages et intérêts, exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique, obtenir une compensation financière ou même l’annulation de la vente ou du bail.

En outre, tout manquement à l’obligation d’information par un professionnel est passible d’une amende pouvant atteindre 15 000€ pour une personne morale et 3 000€ pour une personne physique. Le recours à un diagnostiqueur non certifié expose également à une amende de 1 500€.

Conclusion

Au terme de notre analyse, nous constatons que le Diagnostic de Performance Énergétique occupe désormais une place centrale dans les transactions immobilières en France. Effectivement, depuis juillet 2021, son caractère opposable a considérablement renforcé son importance juridique et financière.

La répartition des responsabilités concernant le paiement du DPE est claire : le vendeur lors d’une vente, le propriétaire dans le cadre d’une location, et les héritiers dans le cas d’une indivision. Néanmoins, il reste possible pour les parties de négocier différemment cette charge financière, particulièrement lors d’une vente.

Bien que le coût du diagnostic varie généralement entre 100 et 250 euros selon plusieurs facteurs, ce montant représente un investissement nécessaire face aux risques juridiques encourus. Par ailleurs, un DPE erroné ou l’absence de ce document peut entraîner des sanctions financières significatives et même l’annulation d’une transaction.

Finalement, au-delà de son aspect obligatoire, le DPE constitue un véritable outil de valorisation patrimoniale. Un bon classement énergétique peut augmenter substantiellement la valeur d’un bien, tandis qu’une mauvaise note peut entraîner une décote importante, voire l’impossibilité de louer certains logements énergivores. Sans aucun doute, ce diagnostic s’affirme comme un élément essentiel dans la stratégie immobilière des années à venir.

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